Bước tới nội dung

Phân khu

Bách khoa toàn thư mở Wikipedia

Đây là phiên bản hiện hành của trang này do imported>InternetArchiveBot sửa đổi vào lúc 15:32, ngày 6 tháng 6 năm 2026 (Add 2 books for Wikipedia:Thông tin kiểm chứng được (20260605)) #IABot (v2.0.9.5) (GreenC bot). Địa chỉ URL hiện tại là một liên kết vĩnh viễn đến phiên bản này của trang.

(khác) ← Phiên bản cũ | Phiên bản mới nhất (khác) | Phiên bản mới → (khác)
Bản đồ phân khu ở Crawley

Trong quy hoạch đô thị, phân khu (zoning) là một phương pháp mà chính quyền đô thị hoặc các cấp chính quyền sử dụng để chia đất đai thành các "khu vực" chức năng và khu vực xây dựng khác nhau. Mỗi khu vực này sở hữu một tập hợp các quy định về phát triển mới khác biệt với các khu vực còn lại. Các phân khu có thể được định hình cho một mục đích sử dụng duy nhất (như khu dân cư, khu công nghiệp), kết hợp một số hoạt động tương thích theo mục đích sử dụng, hoặc trong trường hợp phân khu dựa trên hình thái, các quy định khác nhau có thể chi phối mật độ, kích thước và hình dáng của các tòa nhà được cấp giấy phép xây dựng bất kể mục đích sử dụng của chúng là gì. Các quy tắc quy hoạch cho từng phân khu sẽ quyết định liệu giấy phép quy hoạch cho một dự án phát triển cụ thể có được phê duyệt hay không. Quy hoạch phân khu có thể quy định cụ thể một loạt các hình thức sử dụng đất vô điều kiện hoặc có điều kiện. Nó cũng có thể biểu thị kích thước và diện tích của các lô đất mà đất đai có thể được phân lô bán nền, hoặc hình thái và quy mô của các tòa nhà. Các hướng dẫn này được thiết lập nhằm mục đích điều tiết và định hướng quá trình tăng trưởng, phát triển đô thị.[1][2] Quy hoạch phân khu là phương pháp pháp lý điều tiết quy hoạch đô thị phổ biến nhất được các chính quyền địa phương tại những quốc gia phát triển áp dụng.[3][4][5] Các trường hợp ngoại lệ bao gồm Vương quốc Liên hiệp Anh và thành phố Houston, bang Texas.[6]

Lịch sử

Nguồn gốc của các phân khu quy hoạch có thể được truy nguyên từ Thời kỳ Cổ đại.[7] Các thành phố có tường thành bao quanh thời cổ đại chính là tiền thân của việc phân loại và quản lý đất đai dựa trên mục đích sử dụng. Phía ngoài thành lũy là nơi bố trí các chức năng không mong muốn, thường gây ra tiếng ồn và mùi hôi thối. Không gian giữa các bức tường thành là nơi diễn ra các hoạt động mất vệ sinh và nguy hiểm như giết mổ gia súc, xử lý chất thải và nung gạch. Phía bên trong thành lũy là không gian dành cho các công trình dân sự, tôn giáo, và là nơi phần lớn cư dân sinh sống.[8] Vượt ra ngoài việc phân biệt giữa đất đô thị và đất phi đô thị, hầu hết các thành phố cổ đại còn tiến xa hơn trong việc phân loại các loại hình và mục đích sử dụng đất bên trong thành lũy của họ. Thực hành này đã được áp dụng tại nhiều khu vực trên thế giới — ví dụ, tại Trung Quốc dưới thời nhà Chu (1046–256 TCN), tại Ấn Độ trong Thời kỳ Vệ-đà (1500–500 TCN), và bên trong các trại quân sự trải rộng khắp Đế quốc La Mã (31 TCN–476 SCN).

Xuyên suốt Thời kỳ Khai sáng và Cách mạng Công nghiệp, những chuyển dịch về văn hóa và kinh tế - xã hội đã dẫn đến sự gia tăng nhanh chóng trong việc thực thi và phát minh ra các quy định đô thị mới.[8] Các bước chuyển dịch này được định hình bởi một tư duy lý tính khoa học mới, sự trỗi dậy của phương thức sản xuất hàng loạt, các tổ hợp nhà máy phức tạp, và hệ quả là sự bùng nổ của làn sóng đô thị hóa. Việc các ngành công nghiệp rời khỏi không gian hộ gia đình đã định hình lại cấu trúc các thành phố hiện đại. Định nghĩa về nhà ở tách rời khỏi định nghĩa về nền kinh tế, điều này đã gây ra một sự pha trộn hỗn hợp lớn hơn nhiều về mục đích sử dụng bên trong các khu dân cư của thành phố.[9] Sự tách biệt giữa các mục đích sử dụng là một đặc trưng cấu trúc của nhiều thành phố được quy hoạch được thiết kế trước khi quy hoạch phân khu chính thức ra đời. Một minh chứng nổi bật là thành phố Adelaide ở Nam Úc, nơi khu trung tâm thành phố cùng với vùng ngoại ô North Adelaide được bao bọc bốn bề bởi một dải công viên rộng lớn, mang tên Adelaide Park Lands. Dải công viên này được quy hoạch bởi Đại tá William Light vào năm 1836 nhằm mục đích phân tách một cách vật lý giữa khu trung tâm thành phố và các vùng ngoại ô bao quanh.

Sir Ebenezer Howard, nhà sáng lập phong trào thành phố vườn, đã dẫn chứng Adelaide như một hình mẫu điển hình về cách sử dụng không gian xanh mở để ngăn chặn các thành phố mở rộng quá mức ranh giới của chúng và hợp nhất lại với nhau.[10]:94 Đồ án thiết kế của ông về một thành phố lý tưởng, được xuất bản trong cuốn sách năm 1902 mang tên Garden Cities of To-morrow, đã hình dung ra các vòng tròn đồng tâm tách biệt của những tòa nhà công cộng, công viên, không gian bán lẻ, khu dân cư và khu công nghiệp, tất cả được bao bọc bởi không gian mở và đất nông nghiệp. Mọi hoạt động bán lẻ bắt buộc phải được thực hiện bên trong một tòa nhà mái kính duy nhất, một khái niệm sơ khởi cho các trung tâm thương mại hiện đại được truyền cảm hứng từ công trình Cung điện Thủy tinh.[10]:4 Tuy nhiên, những thành phố được quy hoạch hoặc lý tưởng này chỉ là những thiết kế tĩnh được cụ thể hóa trong một đồ án quy hoạch tổng thể duy nhất. Yếu tố còn thiếu khi đó là một cơ chế điều tiết mang tính pháp lý để cho phép thành phố phát triển thích ứng theo thời gian, thiết lập các hướng dẫn định hình cho các nhà phát triển và tư nhân về việc công trình gì có thể được xây dựng ở đâu. Hệ thống phân khu hiện đại đầu tiên đã được áp dụng tại Hoa Kỳ với các sắc lệnh phân khu của Los Angeles vào năm 1904[11][12] và Nghị quyết Phân khu năm 1916 của Thành phố New York.[13]

Phân loại

Tồn tại rất nhiều phương thức quy hoạch phân khu đa dạng. Một số phương thức tập trung vào việc quản lý hình thái công trình và mối tương quan giữa tòa nhà với đường phố trong bối cảnh sử dụng hỗn hợp, được gọi là phân khu dựa trên hình thái (form-based); một số khác tập trung vào việc tách biệt các mục đích sử dụng đất, được gọi là phân khu dựa trên mục đích sử dụng (use-based), hoặc áp dụng kết hợp cả hai. Hệ thống phân khu dựa trên mục đích sử dụng có thể bao gồm các phân khu đơn năng (single-use), phân khu đa năng (mixed-use) — nơi một nhóm các mục đích sử dụng tương thích được phép đồng tồn tại — hoặc sự kết hợp của cả hai loại phân khu này trong cùng một hệ thống thống nhất. Các phương pháp tiếp cận cốt lõi bao gồm phân khu dựa trên mục đích sử dụng, dựa trên hình thái, dựa trên hiệu suất và phân khu khuyến khích.[14] Bên cạnh đó, còn có một số quy định phân khu bổ sung được ứng dụng kết hợp với các phương pháp tiếp cận chính này. Hệ thống phân khu dựa trên mục đích sử dụng hoặc phân khu chức năng[15] có thể bao gồm các phân khu đơn năng, phân khu đa năng — nơi một nhóm các mục đích sử dụng tương thích được phép đồng tồn tại — hoặc sự kết hợp của cả hai loại phân khu này trong cùng một hệ thống.[16]

Đơn năng

Phân khu đơn năng (Single-use zoning) với mục đích tối cao của phân khu đơn năng là phân tách một cách địa lý các mục đích sử dụng đất được cho là không tương thích với nhau. Trong thực tế, phân khu này còn được ứng dụng nhằm mục đích ngăn chặn các dự án phát triển mới can thiệp tiêu cực vào các mục đích sử dụng hiện hữu và/hoặc để bảo tồn bản sắc đặc trưng của một cộng đồng. Phân khu đơn năng quy định chỉ một loại hình sử dụng duy nhất được phép tồn tại trong mỗi phân khu, hoặc phân khu chức năng. Nó còn được biết đến với danh xưng phân khu loại trừ[8](tr65) hoặc, tại Hoa Kỳ, được gọi là phân khu kiểu Euclid (Euclidean zoning) xuất phát từ một vụ kiện tụng lịch sử tại thành phố Euclid, Ohio, mang tên Vụ kiện Village of Euclid v. Ambler Realty Co. 272 U.S. 365 (1926), án lệ đã chính thức xác lập tính hợp hiến của phương thức này.[17] Đây đã và đang là hệ thống quy hoạch phân khu chiếm thế thượng phong tại khu vực Bắc Mỹ, đặc biệt là tại Hoa Kỳ, kể từ lần đầu tiên được triển khai thực tế.[8](tr61-63)

Các phân khu đơn năng được định nghĩa phổ biến bao gồm: phân khu nhà ở, thương mại và công nghiệp.[18] Mỗi phân loại lớn lại có thể được chia nhỏ thành nhiều phân nhánh, ví dụ, bên trong phân mục thương mại có thể phân tách thành các khu vực riêng biệt cho bán lẻ quy mô nhỏ, đại siêu thị bán lẻ, không gian văn phòng, cơ sở lưu trú và các loại hình khác; trong khi phân mục công nghiệp có thể được chia nhỏ thành sản xuất công nghiệp nặng, lắp ráp nhẹ và không gian kho bãi lưu trữ.[19] Các phân khu đặc biệt cũng có thể được kiến tạo cho các mục đích như công trình công cộng, tiện ích giải trí và không gian xanh cảnh quan.[18] Việc áp dụng phân khu đơn năng đã dẫn đến việc hình thành nên hình thái đô thị đặc trưng của nhiều thành phố tại Hoa Kỳ, Canada, Úc và New Zealand. Tại các đô thị này, một khu lõi đô thị trung tâm (CBD) mật độ cao, thường tập trung các tòa nhà chọc trời, được bao bọc bởi các vùng ngoại ô cư trú mật độ thấp, đặc trưng bởi hệ thống các vườn cây rộng lớn và những tuyến phố rợp bóng cây xanh. Một số vùng đại đô thị lớn như Minneapolis–Saint Paul và Sydney sở hữu nhiều khu lõi trung tâm như vậy cùng tồn tại.

Đa năng

Bài chi tiết: Phát triển đa dụng

Quy hoạch phân khu đa năng dung hợp các mục đích sử dụng phục vụ nhà ở, thương mại, văn phòng và công cộng vào trong một không gian duy nhất.[16] Phân khu đa năng có thể được phát triển theo chiều dọc—tích hợp ngay bên trong một tòa nhà đơn lẻ, hoặc theo chiều ngang—bao hàm nhiều công trình kiến trúc khác nhau cùng phối hợp.[16] Nhà quy hoạch kiêm nhà hoạt động cộng đồng Jane Jacobs đã viết nhiều công trình điều tra sâu sắc về mối liên hệ nhân quả giữa sự tách biệt cực đoan của các mục đích sử dụng với sự thất bại thảm hại của các dự án tái thiết đô thị tại Thành phố New York. Bà là người ủng hộ nhiệt thành cho các dự án phát triển đa dụng mật độ cao và những tuyến phố thân thiện với người đi bộ (thuận tiện đi bộ). Đối lập với bối cảnh làng mạc và thị trấn nhỏ, nơi hầu hết cư dân đều quen biết nhau, và các vùng ngoại ô xa mật độ thấp vốn ít thu hút khách vãng lai, các thành phố lớn và khu vực nội đô luôn phải đối mặt với bài toán hóc búa trong việc duy trì trật tự xã hội giữa những người hoàn toàn xa lạ.[20]:26,39–44 Trật tự này chỉ có thể được duy trì một cách tự nhiên khi, xuyên suốt cả ngày lẫn đêm, luôn có một lượng người tập trung đủ lớn hiện diện để tạo thành hệ thống "những đôi mắt canh giữ đường phố".[20]:45-65 Điều này hoàn toàn có thể đạt được tại các khu đô thị thành công sở hữu một sự đa dạng lớn về mặt mục đích sử dụng, từ đó kích thích sự quan tâm và thu hút khách vãng lai đến tương tác. [20]:155-190

Các công trình lý luận của Jacobs, kết hợp với những lo ngại ngày càng tăng về tình trạng ô nhiễm đô thị lan tỏa, được giới chuyên môn ghi nhận là nguồn cảm hứng lớn thúc đẩy sự ra đời của phong trào Chủ nghĩa Đô thị Mới. Để hiện thực hóa tầm nhìn của Chủ nghĩa Đô thị Mới về những cộng đồng thân thiện với người đi bộ, kết hợp hài hòa giữa các quán cà phê, nhà hàng, không gian văn phòng và khu dân cư cư trú trong cùng một khu vực, các phân khu đa năng đã được thiết lập bên trong một số hệ thống quy hoạch. Các phân khu này vẫn vận dụng các cơ chế điều tiết pháp lý nền tảng của quy hoạch phân khu, tiến hành loại trừ nghiêm ngặt các mục đích sử dụng không tương thích như công nghiệp nặng hoặc các khu xử lý nước thải, trong khi mở cửa cho phép các hoạt động tương thích như cư trú, thương mại và bán lẻ đồng hành, giúp con người có thể sinh sống, làm việc và giao tế xã hội trong một phạm vi không gian địa lý gọn gàng, tích hợp.[21] Việc trộn lẫn các mục đích sử dụng đất là một thực hành vô cùng phổ biến trên toàn cầu. Quy hoạch phân khu đa năng mang một ý nghĩa đặc biệt quan trọng tại Hoa Kỳ, nơi nó được đề xuất như một liều thuốc giải hiệu quả nhằm khắc phục các hệ lụy nghiêm trọng do tình trạng lạm dụng phân khu đơn năng trên diện rộng gây ra.[22]

Theo hình thái

Phân khu dựa trên hình thái hoặc phân khu dựa trên cường độ[15] không tập trung điều tiết loại hình sử dụng đất, mà tập trung kiểm soát hình thái vật lý mà việc sử dụng đất đó có thể biểu hiện.[23] Ví dụ, quy hoạch phân khu dựa trên hình thái tại một khu vực lõi mật độ cao có thể quy định nghiêm ngặt về khoảng lùi (setbacks) tối thiểu thấp, yêu cầu mật độ xây dựng cao và đảm bảo khả năng tiếp cận thuận tiện cho người đi bộ. Bộ quy chuẩn dựa trên hình thái (FBCs) được thiết kế để phản ứng trực tiếp với cấu trúc vật lý của một cộng đồng nhằm mục đích kiến tạo nên những môi trường dễ thích ứng và thân thiện hơn với người đi bộ. Bộ quy chuẩn dựa trên hình thái cấu thành từ năm yếu tố cốt lõi: một đồ án điều tiết, các tiêu chuẩn không gian công cộng, các tiêu chuẩn công trình kiến trúc, và các định nghĩa chính xác về mặt thuật ngữ kỹ thuật.[23] Phân khu dựa trên hình thái thừa nhận bản chất mối quan hệ tương hỗ khăng khít của tất cả các thành phần trong quy hoạch sử dụng đất — bao gồm phân khu, phân lô và các công trình công cộng — từ đó tích hợp chúng để định hình các khu vực dựa trên bản sắc đặc trưng và cường độ phát triển mong muốn của cộng đồng.[24] Hệ thống quy hoạch của nước Pháp phần lớn vận hành theo phương thức dựa trên hình thái; các phân khu tại các thành phố của Pháp nhìn chung cho phép sự hiện diện của rất nhiều loại hình sử dụng đất đa dạng.[25] Thủ đô Paris đã ứng dụng hệ thống phân khu của mình để tập trung mật độ các tòa nhà văn phòng cao tầng vào duy nhất khu vực đặc khu La Défense, thay vì cho phép phá dỡ các công trình kiến trúc di sản rải rác khắp thành phố để nhường chỗ cho chúng, như thực trạng thường thấy tại Luân Đôn hay New York.[26] Sự kiện xây dựng tòa tháp Tour Montparnasse vào năm 1973 đã dấy lên một làn sóng phẫn nộ trong dư luận. Hệ quả là, chỉ hai năm sau khi công trình này hoàn thành, chính quyền đã ban hành lệnh cấm xây dựng các tòa nhà cao trên bảy tầng bên trong khu vực trung tâm lịch sử của thành phố.[27]

Theo hiệu suất

Phân khu dựa trên hiệu suất, còn được biết đến với tên gọi phân khu linh hoạt, phân khu tác động (impact zoning) hay quy hoạch dựa trên hệ quả, lần đầu tiên được đề xuất và thúc đẩy bởi Lane Kendig vào năm 1973.[28] Phương thức này vận dụng các tiêu chí dựa trên hiệu suất hoặc định hướng mục tiêu để thiết lập các thông số đánh giá cho các dự án phát triển được đề xuất.[8]:77 Phân khu dựa trên hiệu suất có thể áp dụng một danh mục các lựa chọn tuân thủ, nơi nhà phát triển bất động sản có thể tích lũy điểm số hoặc tín dụng khi hạn chế được các tác động tiêu cực đến môi trường, tích hợp các căn hộ nhà ở xã hội giá rẻ, hoặc cung cấp các tiện ích công cộng cho khu vực. Bên cạnh hệ thống tính điểm và danh mục lựa chọn này, quy trình thẩm định có thể tích hợp thêm các tiêu chí mang tính tùy ý.[29] Phân khu dựa trên hiệu suất có thể được chỉ định áp dụng riêng cho một loại hình phát triển cụ thể, chẳng hạn như nhà ở, và có thể được kết hợp vận hành song song với hệ thống các phân khu dựa trên mục đích sử dụng.[30]

Ưu điểm của phân khu dựa trên hiệu suất là tính linh hoạt, logic, minh bạch và mang lại một cơ chế trách nhiệm giải trình rõ ràng.[29] Những phẩm chất này hoàn toàn đối lập với tính chất có phần độc đoán, áp đặt của phân khu dựa trên mục đích sử dụng truyền thống. Phương thức này cũng có khả năng cân bằng một cách công bằng giữa nhu cầu bảo vệ môi trường và nhu cầu phát triển nhà ở của một khu vực giữa các cơ quan tài phán địa phương với nhau. Nó dung hòa một cách khoa học các nguyên tắc của thị trường và quyền sở hữu tài sản tư nhân với các mục tiêu bảo vệ môi trường sinh thái.[29] Tuy nhiên, phân khu dựa trên hiệu suất lại cực kỳ khó khăn trong việc triển khai thực tế do tính chất phức tạp của công tác lập báo cáo đánh giá tác động cho từng dự án riêng biệt,[8](tr77) đồng thời đòi hỏi cơ quan giám sát phải thực thi một quyền hạn tùy ý rất lớn.[29] Chính vì lý do đó, phân khu dựa trên hiệu suất hiện vẫn chưa được áp dụng một cách rộng rãi tại Hoa Kỳ.[31][32]

Kiểu khuyến khích

Phân khu khuyến khích cho phép các nhà phát triển bất động sản quyền khai thác và phát triển đất đai ở cường độ cao hơn so với quy định thông thường, chẳng hạn như cho phép mật độ xây dựng lớn hơn hoặc tòa nhà cao tầng hơn, để đổi lấy việc nhà phát triển phải cung cấp một số lợi ích công cộng nhất định cho địa phương.[12] Các lợi ích công cộng thường được các thành phố tại Mỹ khuyến khích hướng tới bao gồm "phát triển đa dụng, bảo tồn không gian mở, tăng cường tính đi bộ tốt, tích hợp nhà ở giá rẻ và xây dựng các công viên công cộng."[12] Mặc dù phân khu khuyến khích mang lại một mức độ linh hoạt rất cao, nhưng nó lại đòi hỏi một quy trình quản lý hành chính vô cùng phức tạp. Một dự án đề xuất càng tận dụng nhiều tiêu chí khuyến khích thì càng phải chịu sự thẩm định kỹ lưỡng và chặt chẽ bấy nhiêu dựa trên cơ chế tùy ý. Việc thiết lập cấu trúc khuyến khích ban đầu sao cho phục vụ tốt nhất các ưu tiên quy hoạch cũng là một bài toán đầy thách thức, đòi hỏi các cơ quan chức năng phải liên tục tiến hành điều chỉnh, sửa đổi để duy trì trạng thái cân bằng giữa quy mô của quyền lợi khuyến khích với giá trị thực tế mà nhà phát triển cống hiến.[33] Phân khu khuyến khích có xu hướng đạt hiệu quả tối ưu tại các cộng đồng đã thiết lập các tiêu chuẩn quy hoạch rõ ràng và sở hữu nhu cầu cực cao đối với cả quỹ đất lẫn các tiện ích công cộng cụ thể. Tuy nhiên, các chi phí ẩn phát sinh đôi khi vẫn có thể triệt tiêu các lợi ích thu được.[32] Phương thức này cũng vấp phải những ý kiến chỉ trích vì làm gia tăng áp lực giao thông, suy giảm ánh sáng tự nhiên của khu vực xung quanh và mang lại cho các nhà phát triển những phần thưởng lớn hơn nhiều so với lợi ích thực tế mà công chúng gặt hái được.[33]

Phân khu thông minh

Phân khu thông minh là một thuật ngữ học thuật bao hàm nhiều giải pháp thay thế cho phân khu dựa trên mục đích sử dụng truyền thống, thông qua việc tích hợp sâu sắc các công nghệ thông tin và truyền thông.[34] Có rất nhiều kỹ thuật kỹ thuật khác nhau để hiện thực hóa phân khu thông minh. Các mô hình như phân khu thả nổi, phân khu cụm, và các dự án phát triển đơn vị theo kế hoạch (PUDs) hoàn toàn có thể được triển khai song hành ngay trên nền tảng của bộ quy chuẩn dựa trên mục đích sử dụng sẵn có — hoặc bộ quy chuẩn truyền thống có thể bị thay thế hoàn toàn bởi một bộ quy chuẩn thông minh dựa trên hiệu suất hoặc dựa trên hình thái, tương tự như cách thức thành phố Miami đã thực hiện thành công vào năm 2019.[35] Việc ứng dụng các công nghệ ICTs để đo lường chính xác các chỉ số đô thị như tính đi bộ tốt, cùng với khả năng thích ứng linh hoạt mà phân khu thông minh mang lại, được giới chuyên môn đánh giá là những ưu điểm vượt trội của phương thức này so với các bộ quy chuẩn hình thái hay hiệu suất "phi thông minh" truyền thống.[34]

Phân khu thả nổi

Phân khu thả nổi dùng để mô tả một phân khu quy hoạch được luật hóa đầy đủ về mặt đặc tính cấu trúc và các điều kiện thành lập, nhưng vị trí địa lý không gian cụ thể của nó hoàn toàn không được ấn định trước cho đến khi các điều kiện thực tế chín muồi để triển khai phân khu đó.[32] Khi tất cả các tiêu chí và điều kiện thiết lập của một phân khu thả nổi được đáp ứng hoàn toàn trong thực tế, phân khu đó sẽ chấm dứt trạng thái "thả nổi" và vị trí tọa độ chính thức của nó sẽ được xác lập thông qua một văn bản sửa đổi bổ sung phân khu.[32]

Phân khu cụm

Phân khu thành phố tại Sydney

Phân khu cụm cho phép các cấu trúc nhà ở được quy hoạch và xây dựng tập trung với mật độ dày đặc hơn, sát nhau hơn so với quy định tiêu chuẩn thông thường, từ đó bảo lưu được một diện tích đất đai dồi dào để dành riêng cho việc phát triển các không gian xanh mở.[36] Phương thức phân khu cụm nhận được sự ủng hộ lớn nhờ khả năng bảo tồn không gian tự nhiên và cắt giảm tối đa chi phí xây dựng hạ tầng, kỹ thuật nhờ vào giải pháp hợp nhất không gian,[36] mặc dù các cư dân hiện hữu đôi khi tỏ ra phản đối do diện tích của từng lô đất cá nhân bị thu hẹp lại.[37]

Theo khuôn mẫu

Phân khu theo khuôn mẫu là một kỹ thuật quy hoạch phân khu, trong đó chính quyền đô thị đứng ra cung cấp hệ thống các thiết kế kiến trúc công trình đã được cấp phép và phê duyệt sẵn, thường đi kèm với một quy trình cấp cấp giấy phép xây dựng được rút ngắn và tăng tốc tối đa.[38][39][40] Kỹ thuật này được ứng dụng nhằm triệt tiêu các rào cản thủ tục hành chính trong phát triển nhà ở, kiến tạo nhiều sản phẩm nhà ở giá rẻ hơn, giảm tải áp lực công việc cho đội ngũ nhân viên thẩm định hồ sơ, và đảm bảo chất lượng thẩm mỹ của các thiết kế nhà ở bên trong một khu phố hoặc khu vực tài phán cụ thể.[38][41] Phân khu theo khuôn mẫu cũng có thể được tận dụng để quảng bá và thúc đẩy một số loại hình công trình nhất định, chẳng hạn như loại hình nhà ở phân khúc giữa bị thiếu hụt và các bất động sản thương mại quy mô nhỏ giá rẻ.[42][43][44] Trong một số bối cảnh, chính quyền đô thị sẽ trực tiếp bỏ ngân sách mua lại các khuôn mẫu thiết kế và tiến hành xây dựng bất động sản, trong khi ở các trường hợp khác, chính quyền sẽ cung cấp miễn phí các khuôn mẫu này cho các nhà phát triển tư nhân khai thác.[45][46][47][48][49]

Phân khu lai

Một bộ quy chuẩn phân khu lai là sự kết hợp nhuần nhuyễn của hai hoặc nhiều phương pháp tiếp cận khác nhau, thông thường nhất là sự giao thoa giữa phân khu dựa trên mục đích sử dụng và dựa trên hình thái.[50] Phân khu lai thường được tận dụng như một công cụ đắc lực để tích hợp các cân nhắc về mặt thiết kế và hình thái vào trong hệ thống phân khu sẵn có của một cộng đồng mà hoàn toàn không cần phải tiến hành viết lại toàn bộ sắc lệnh quy hoạch từ đầu.[50] Phân khu tổng hợp (Composite zoning) là một biến thể đặc thù thuộc phân nhóm phân khu lai, kết hợp chặt chẽ cả ba thành phần: mục đích sử dụng, hình thái vật lý, và thiết kế mặt bằng khuôn viên:

  • Thành phần mục đích sử dụng: Xác lập cụ thể cách thức đất đai được phép sử dụng trong phạm vi phân khu, tương tự như nguyên lý của phân khu chức năng.
  • Thành phần hình thái (hoặc cấu trúc kiến trúc): Thiết lập hệ thống các tiêu chuẩn thiết kế cho công trình, chẳng hạn như quy định chiều cao trần và hình thái mặt tiền.
  • Thành phần thiết kế mặt bằng khuôn viên: Quy định cụ thể cách thức tòa nhà định vị trên khu đất, chẳng hạn như các thông số về khoảng lùi và diện tích không gian mở.[51]

Một ưu điểm lớn của phân khu tổng hợp là năng lực kiến tạo nên các phân khu quy hoạch có tính linh hoạt cao, từ đó tạo ra những bước chuyển tiếp mượt mà, hài hòa giữa các bất động sản liền kề sở hữu các mục đích sử dụng khác nhau.[51]

Phân khu toàn diện

Một phối cảnh phân khu tiện nghi

Phân khu toàn diện đề cập đến hệ thống các chính sách đô thị nhằm mục đích gia tăng số lượng các đơn vị nhà ở bên trong một dự án phát triển có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của các hộ gia đình có thu nhập thấp và trung bình. Các chính sách này có thể mang tính chất bắt buộc pháp lý như một phần cấu thành của phân khu dựa trên hiệu suất,[29] hoặc vận hành dựa trên cơ chế khuyến khích tự nguyện,[12] chẳng hạn như việc cho phép nhà đầu tư tăng mật độ xây dựng của dự án lên cao hơn so với quy chuẩn thông thường.[52]

Phân khu lớp phủ

Một phân khu lớp phủ là một phân khu quy hoạch đặc thù được thiết kế chồng lên trên một hoặc nhiều phân khu sẵn có nhằm mục đích giải quyết một mối quan ngại cụ thể hoặc quản lý một đặc trưng độc đáo của khu vực đó, chẳng hạn như bảo vệ vùng đất ngập nước, gìn giữ hệ thống các công trình kiến trúc lịch sử hoặc thúc đẩy phát triển định hướng giao thông công cộng (TOD).[32][53] Phân khu lớp phủ sở hữu ưu điểm vượt trội là cung cấp các quy định mang tính mục tiêu chính xác cao để xử lý một vấn đề đặc thù, chẳng hạn như giảm thiểu hiểm họa thiên tai, mà hoàn toàn không cần phải tiến hành đại tu hay viết lại một cách sâu sắc sắc lệnh phân khu hiện hành.[54] Tuy nhiên, công tác xây dựng bộ quy tắc điều tiết cho phân khu lớp phủ lại đòi hỏi một nguồn lực chuyên gia có trình độ kỹ thuật cao.

Phân khu điểm

Phân khu điểm là một thực hành quy hoạch đô thị gây tranh cãi lớn, trong đó một mảnh đất nhỏ nằm lọt thỏm bên trong một phân khu quy hoạch lớn hơn lại được chính quyền ra quyết định điều chỉnh quy hoạch theo phương thức hoàn toàn không đồng nhất và mâu thuẫn với tiến trình quy hoạch tổng thể rộng lớn hơn của cộng đồng.[55] Mặc dù một cơ quan tài phán hoàn toàn có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch cho ngay cả một lô đất đơn lẻ trong một số bối cảnh đặc thù, phân khu điểm thường bị luật pháp tuyên bố là bất hợp pháp khi sự điều chỉnh đó xâm phạm và xung đột sâu sắc với các chính sách và mục tiêu chiến lược của các đồ án sử dụng đất hiện hành.[56] Các nhân tố bắt buộc phải được cân nhắc kỹ lưỡng trong các vụ tranh tụng này bao gồm quy mô diện tích của lô đất, các danh mục phân khu liên quan, hiện trạng quy hoạch và sử dụng của các bất động sản liền kề, cùng các lợi ích hay thiệt hại dự kiến tác động lên chủ đất, hàng xóm và toàn thể cộng đồng.[56]

Phân khu điều kiện

Phân khu điều kiện là một quy trình lập pháp đô thị, trong đó các tiêu chuẩn và điều kiện mang tính đặc thù cho một địa điểm cụ thể sẽ được tích hợp trực tiếp và trở thành một phần cấu thành của sắc lệnh phân khu theo đơn đề nghị của chính chủ sở hữu bất động sản.[57] Các điều kiện bổ sung này có thể mang tính chất thắt chặt hoặc nới lỏng hơn so với quy chuẩn phân khu tiêu chuẩn thông thường.[57] Bản chất của phân khu điều kiện hoàn toàn có thể bị tòa án định danh là hành vi phân khu điểm và bị vô hiệu hóa dựa trên các căn cứ pháp lý này.[57] Cần lưu ý không nhầm lẫn giữa phân khu điều kiện với các giấy phép sử dụng có điều kiện (conditional-use permits - còn được gọi là giấy phép sử dụng đặc biệt), vốn là một quy trình mang tính bán tư pháp (quasi-judicial) cho phép triển khai các hình thức sử dụng đất mà do tính chất đặc thù của chúng, chỉ có thể thích hợp tại một số vị trí không gian nhất định, hoặc khi được bài trí và vận hành theo một phương thức chuyên biệt xác định.[58] Các mục đích sử dụng vốn bị cấm đoán dưới quy chế phân khu hiện hành, chẳng hạn như việc xây dựng một trường học hoặc một trung tâm sinh hoạt cộng đồng, hoàn toàn có thể được luật pháp cho phép triển khai thông qua công cụ giấy phép sử dụng có điều kiện này.[57]

Phân khu hợp đồng

Phân khu hợp đồng là một thực hành đầy tranh cãi lớn, bộc lộ qua việc thiết lập một thỏa thuận song phương mang tính ràng buộc giữa một chủ sở hữu bất động sản và chính quyền địa phương nhằm mục đích điều chỉnh quy hoạch phân khu của một khu đất để đổi lấy một cam kết đóng góp cụ thể từ nhà phát triển.[59] Thực hành này thông thường liên quan đến việc nới lỏng các giới hạn pháp lý về cách thức bất động sản được phép sử dụng.[60] Phân khu hợp đồng vấp phải sự phản đối kịch liệt và bị cấm đoán nghiêm ngặt tại nhiều tài phán do nó làm lệch lạc tiến trình quy hoạch tổng thể chung, đồng thời bị coi là một hành vi thương lượng đổi chác bất hợp pháp làm suy giảm quyền lực cảnh sát (police powers) của chính phủ trong việc thực thi quy hoạch phân khu.[60]

Phân khu tài khóa

Phân khu tài khóa là một thực hành quy hoạch đô thị gây tranh cãi, trong đó các chính quyền địa phương lạm dụng các công cụ điều tiết sử dụng đất, bao gồm cả quy hoạch phân khu, nhằm mục đích tối đa hóa khuyến khích các loại hình sử dụng đất có khả năng tạo ra nguồn doanh thu thuế cao đổ về cho ngân sách, đồng thời tìm cách loại trừ nghiêm ngặt các mục đích sử dụng tạo ra nhu cầu lớn đối với hệ thống dịch vụ tiện ích công cộng của địa phương.[61]

Các luận điểm

Các nhà hoạt động môi trường lập luận sắc bén rằng, việc quy hoạch đẩy các mục đích sử dụng thường nhật ra xa khỏi khoảng cách đi bộ của nhau chính là ngòi nổ trực tiếp làm bùng nổ lưu lượng giao thông tắc nghẽn. Thực trạng này bắt buộc người dân phải sở hữu ô tô cá nhân như một điều kiện tiên quyết để duy trì một cuộc sống bình thường nơi các nhu cầu cơ bản của con người được đáp ứng, và họ phải liên tục khởi động xe để di chuyển phục vụ nhu cầu suốt cả ngày. Quy hoạch phân khu đơn năng và tình trạng ô nhiễm đô thị lan tỏa cũng bị giới nghiên cứu chỉ trích dữ dội vì làm xói mòn và gây khó khăn lớn cho việc thiết lập trạng thái cân bằng giữa công việc và gia đình, bởi con người bắt buộc phải vượt qua những khoảng cách địa lý quá lớn để tích hợp các lĩnh vực khác nhau của cuộc sống thường nhật.[62] Những hệ lụy nhức nhối này đặc biệt nhức nhối tại Hoa Kỳ, nơi sự thống trị tuyệt đối của hành vi sử dụng xe hơi cá nhân[63] kết hợp cùng hệ thống đường sắt đô thị và mạng lưới tàu điện ngầm yếu kém, thiếu thốn hoặc không được bảo trì đúng cách.[64]

Nhiều nhà kinh tế học[65] cũng đưa ra luận điểm chứng minh rằng, các điều luật quy hoạch phân khu đang đi ngược lại hiệu quả kinh tế, làm suy giảm khả năng đáp ứng các nhu cầu thực tế của người tiêu dùng và cản trở tiến trình phát triển tự do của nền kinh tế, bởi những giới hạn phân khu yếu kém ngăn cản phương thức khai thác đất đai hiệu quả nhất tại một khu vực nhất định. Họ lập luận rằng ngay cả khi hoàn toàn vắng bóng các quy định phân khu hành chính, một bãi chôn lấp rác thải theo quy luật kinh tế tự nhiên cũng sẽ có xu hướng tìm đến những vùng đất có giá rẻ, chứ không bao giờ lựa chọn định vị ngay tại một khu dân cư trù phú. Các điều luật phân khu đơn năng cứng nhắc thường xuyên bóp nghẹt các dự án phát triển mang tính đổi mới sáng tạo như các tòa nhà đa dụng, và thậm chí ngăn cấm cả những hoạt động dân sự hoàn toàn vô hại như các buổi bán đồ cũ trước sân nhà (yard sales).[66] Hình mẫu phản ví dụ của Houston về một trạng thái phi phân khu hoặc phân khu tư nhân — hoàn toàn không áp đặt giới hạn pháp lý đối với mục đích sử dụng đất cụ thể nhưng thay thế bằng hệ thống bộ quy chuẩn phát triển khác[67] — đã chứng minh cho giới học thuật thấy một sự kết hợp hiệu quả giữa công tác quy hoạch tư nhân và quy hoạch công cộng.[68]

Hàng loạt các nhà phê bình quy hoạch phân khu khác cũng nhấn mạnh rằng, luật phân khu đang vận hành như một lực cản làm triệt tiêu động lực cung ứng nhà ở của thị trường, dẫn đến hệ quả tất yếu là đẩy chi phí nhà ở tăng phi mã và làm sụt giảm sản lượng đầu ra của nền kinh tế tổng thể.[69] Ví dụ, một công trình nghiên cứu được công bố vào năm 2017 đã chứng minh rằng nếu tất cả các bang tại Mỹ tiến hành bãi bỏ các điều luật phân khu khắt khe của họ để tiến về mức độ tự do chỉ bằng một nửa so với Texas — một bang nổi tiếng với các quy định phân khu lỏng lẻo — tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của nước Mỹ sẽ tăng trưởng bứt phá thêm 12%, nhờ vào việc tối ưu hóa năng lực và cơ hội của lực lượng lao động.[70] Hơn thế nữa, giới chỉ trích lưu ý rằng phân khu đang bóp nghẹt khả năng của các tổ chức từ thiện trong việc cung cấp nhà ở cứu trợ xã hội. Một minh chứng đau lòng diễn ra vào năm 2022, khi Nhà thờ Phương pháp Tự do Gloversville tại bang New York có nguyện vọng cung cấp 40 giường ngủ khẩn cấp cho cộng đồng người vô gia cư giữa điều kiện thời tiết khắc nghiệt lạnh giá dưới âm 4 độ F (khoảng -20 độ C), nhưng họ đã bị các viên chức quản lý phân khu ngăn cấm thực hiện một cách tàn nhẫn dựa trên các lý do quy hoạch.[71] Tệ nạn Tham nhũng cũng là một thách thức nghiêm trọng luôn đeo bám công tác quy hoạch phân khu.[72] Nhiều nhà nghiên cứu đã chứng minh rằng các điều luật phân khu đang góp phần làm trầm trọng hóa tình trạng bất bình đẳng kinh tế trong xã hội.[73] Các kết quả đánh giá thực nghiệm cũng bộc lộ rõ rằng một số phương thức tiếp cận phân khu sai lầm chính là tác nhân trực tiếp đẩy các đô thị rơi vào cuộc khủng hoảng nhà ở nghiêm trọng.[74]

Giải pháp thay thế

Tại thành phố Houston, Texas, việc hoàn toàn vắng bóng một sắc lệnh phân khu hành chính cấp địa phương đồng nghĩa với việc các chủ sở hữu bất động sản bắt buộc phải tăng cường lạm dụng công cụ khế ước hạn chế quyền sử dụng đất (deed restrictions) nhằm ngăn chặn các dự án phát triển không mong muốn xâm nhập vào khu vực.[75] Thực hành pháp lý này đôi khi được giới luật học định danh là "phân khu tư nhân" (private zoning).[76] Mặc dù vậy, các quy định quản lý đất đai phi phân khu tại đây vẫn có thể bao hàm các yêu cầu kỹ thuật chuẩn mực như quy định về diện tích lô đất tối thiểu và các thông số khoảng lùi xây dựng.

Xem thêm

Chú thích

  1. ^ Urban Stormwater Management in the United States. National Academy of Sciences. 2009.
  2. ^ Hodge, Gerald (2014). Planning Canadian Communities. Toronto: Thomson. tr. 388–390. ISBN 978-0-17-650982-8.
  3. ^ Caves, R. W. (2004). Encyclopedia of the City. Routledge. tr. 784. ISBN 978-0415862875.
  4. ^ Ví dụ: Lefcoe, George, "The Regulation of Superstores: The Legality of Zoning Ordinances Emerging from the Skirmishes between Wal-Mart and the United Food and Commercial Workers Union" (Tháng 4, 2005). USC Law, Legal Studies Research Paper No. 05-12; và USC Law and Economics Research Paper No. 05-12. Hiện có tại SSRN 712801
  5. ^ (bằng tiếng Đức) BMVBS - Startseite. Bmvbs.de. Truy cập ngày 19-07-2013.
  6. ^ "Houston Doesn't have zoning, but there are workarounds". Rice Kinder Institute for Urban Research. 2020.
  7. ^ Cornelius Steckner: Baurecht und Bauordnung. Architektur, Staatsmedizin und Umwelt bei Vitruv, trong: Heiner Knell, Burkhardt Wesenberg (Hrsg.), Vitruv – Kolloquium 1982, Technische Hochschule Darmstadt 1984, S. 259–277.
  8. ^ a b c d e f Hirt, Sonia A. (2014). Zoned in the USA: The Origins and Implications of American Land-Use Regulation. Cornell University Press. ISBN 978-0-8014-5305-2. OCLC 879527609.[cần số trang]
  9. ^ Arendt, Hannah (1958). The Human Condition. University of Chicago Press. ISBN 978-0-226-02598-8.
  10. ^ a b Howard, Ebenezer (1902). Garden Cities of To-morrow. S Sonnenschein & Co, reprinted by Dodo Press. ISBN 9781409950318.
  11. ^ Kolnick, Kathy A. (2008). Order before zoning : land use regulation in Los Angeles, 1880-1915. OCLC 309352342.
  12. ^ a b c d Homsy, George C.; Kang, Ki Eun (ngày 2 tháng 1 năm 2023). "Zoning Incentives: Exploring a Market-Based Land Use Planning Tool". Journal of the American Planning Association (bằng tiếng Anh). 89 (1): 61–71. doi:10.1080/01944363.2022.2050935. ISSN 0194-4363.
  13. ^ Dunlop, David W. (ngày 25 tháng 7 năm 2016). "Zoning Arrived 100 Years Ago. It Changed New York City Forever". New York Times. Lưu trữ bản gốc ngày 1 tháng 12 năm 2017. Truy cập ngày 19 tháng 11 năm 2017.
  14. ^ "Zoning - GIS Wiki | The GIS Encyclopedia". wiki.gis.com. Truy cập ngày 28 tháng 1 năm 2024.
  15. ^ a b Lỗi chú thích: Thẻ <ref> không hợp lệ; không có nội dung trong ref có tên :14
  16. ^ a b c Mandelker, Daniel R., Zoning for Mixed-Use Development (July 14, 2023). 58 Real Property, Trust and Estate Law Journal, Spring 2023, Washington University in St. Louis Legal Studies Research Paper No. 23-07-01, Available at SSRN: https://ssrn.com/abstract=4510458
  17. ^ Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 U.S. 365 (SC November 22, 1926).
  18. ^ a b American Society of Planning Officials. January, 1952. The Special District — A New Zoning Development, Information Report No. 34. Chicago, IL, USA.
  19. ^ Owens, David W. (ngày 15 tháng 1 năm 2014). Introduction to Zoning and Development Regulation (bằng tiếng Anh) (ấn bản thứ 4). Chapel Hill, NC, USA: UNC School of Government. tr. 34. ISBN 978-1-56011-744-5.
  20. ^ a b c Jacobs, Jane (1961). The Death and Life of Great American Cities. Bodley Head. ISBN 9781847926180.
  21. ^ "Mixed-Use Zoning". Sustainable City Code.
  22. ^ Hirt, Sonia (ngày 12 tháng 7 năm 2012). "Mixed Use by Default: How the Europeans (Don't) Zone". Journal of Planning Literature (bằng tiếng Anh). 27 (4): 375–393. doi:10.1177/0885412212451029. ISSN 0885-4122.
  23. ^ a b "Form-Based Codes Defined". Form-Based Codes Institute at Smart Growth America (bằng tiếng Anh). Truy cập ngày 28 tháng 1 năm 2024.
  24. ^ Madden, Mary; Russell, Joel (ngày 5 tháng 12 năm 2014). "An Introduction to Form-Based Codes". Planners Web: News & Information for Citizen Planners. Bản gốc lưu trữ ngày 3 tháng 3 năm 2024. Truy cập ngày 3 tháng 3 năm 2024.
  25. ^ "How Paris is betting on mixed-use development". JLL website. ngày 24 tháng 1 năm 2019.
  26. ^ "Londoners back limit on skyscrapers as fears for capital's skyline grow". The Guardian. 2016.
  27. ^ Laurenson, John (ngày 18 tháng 6 năm 2013). "Does Paris need new skyscrapers?". BBC News. Truy cập ngày 18 tháng 6 năm 2013.
  28. ^ "Fall Speaker Series: Using the New Performance Zoning with Lane Kendig". CAROLINA PLANNING (bằng tiếng Anh). Bản gốc lưu trữ ngày 3 tháng 3 năm 2024. Truy cập ngày 12 tháng 2 năm 2024.
  29. ^ a b c d e Urban Stormwater Management in the United States. ngày 17 tháng 2 năm 2009. doi:10.17226/12465. ISBN 978-0-309-12539-0. Lưu trữ bản gốc ngày 11 tháng 9 năm 2014. Truy cập ngày 10 tháng 9 năm 2014.
  30. ^ Nolon, John (ngày 16 tháng 10 năm 2002). "Performance Zoning: Shaping Land Development Patterns Today". Elisabeth Haub School of Law Faculty Publications.
  31. ^ Gray, M. Nolan (2022). Arbitrary lines: how zoning broke the American city and how to fix it (bằng tiếng Anh). Washington Covelo [Calif.]: Island Press. tr. 47. ISBN 978-1-64283-254-9.
  32. ^ a b c d e "Property Topics and Concepts". American Planning Association. Truy cập ngày 5 tháng 12 năm 2021.
  33. ^ a b Lueck, Thomas J. (ngày 23 tháng 7 năm 1989). "The Bulk-for-Benefits Deal in Zoning". The New York Times (bằng tiếng Anh). ISSN 0362-4331. Truy cập ngày 5 tháng 12 năm 2021.
  34. ^ a b Arif, Hassan; Cole, Roland J.; Cole, Isabel A. (2015), "Experiments with Smart Zoning for Smart Cities", Smart Cities as Democratic Ecologies, London: Palgrave Macmillan UK, tr. 173–199, doi:10.1057/9781137377203_12, ISBN 978-1-137-37719-7, truy cập ngày 5 tháng 12 năm 2021
  35. ^ "Miami21: Your City, Your Plan". www.miami21.org. Truy cập ngày 5 tháng 12 năm 2021.
  36. ^ a b "Cluster Subdivisions". American Association. Truy cập ngày 5 tháng 12 năm 2021.
  37. ^ "Residents object to cluster development plans". www.candgnews.com (bằng tiếng Anh). Truy cập ngày 5 tháng 12 năm 2021.
  38. ^ a b Steuteville, Robert (ngày 12 tháng 5 năm 2020). "'Pattern zone' enables quality infill development". CNU (bằng tiếng Anh). Truy cập ngày 18 tháng 4 năm 2021.
  39. ^ Progress, Cydney Baron/Special to the (ngày 3 tháng 11 năm 2020). "City forges ahead with zoning overhaul". Claremore Daily Progress (bằng tiếng Anh). Truy cập ngày 18 tháng 4 năm 2021.
  40. ^ "The Third Place » Montgomery County Needs 'Cookie Cutter' Urban Design to 'bake' a Better Future | MontgomeryPlanning.org". montgomeryplanning.org. Truy cập ngày 18 tháng 4 năm 2021.
  41. ^ "MRSC - What's Not to Like? – Pre-Approved Plans Offer Faster Permitting, Cheaper Housing, Quality Design". mrsc.org. Bản gốc lưu trữ ngày 18 tháng 4 năm 2021. Truy cập ngày 18 tháng 4 năm 2021.
  42. ^ Petty, Matthew (ngày 30 tháng 7 năm 2018). "Save the Suburbs with Pattern Zones". Build a Better Burb. Truy cập ngày 18 tháng 4 năm 2021.
  43. ^ Grabar, Henry (ngày 12 tháng 4 năm 2021). ""Good Design" Is Making Bad Cities". Slate Magazine (bằng tiếng Anh). Truy cập ngày 18 tháng 4 năm 2021.
  44. ^ "Metrotrends Demographic Review and Outlook". Metroplan. tháng 7 năm 2018.
  45. ^ "Pattern Zoning in Midtown". City of Bryan, Texas (bằng tiếng Anh). Bản gốc lưu trữ ngày 16 tháng 4 năm 2021. Truy cập ngày 18 tháng 4 năm 2021.
  46. ^ "Milwaukee's New Home Catalogue". city.milwaukee.gov. Bản gốc lưu trữ ngày 18 tháng 4 năm 2021. Truy cập ngày 18 tháng 4 năm 2021.
  47. ^ Tribune, George Myers Kokomo (ngày 18 tháng 9 năm 2018). "Urban infill project targets Kokomo neighborhoods". Kokomo Tribune (bằng tiếng Anh). Truy cập ngày 18 tháng 4 năm 2021.
  48. ^ "Residential Plans Library | Roanoke, VA". www.roanokeva.gov. Truy cập ngày 26 tháng 9 năm 2021.
  49. ^ "South Bend's Infill Plans Include Pre-Approved Multi-Family Designs". www.planetizen.com (bằng tiếng Anh). Truy cập ngày 3 tháng 9 năm 2022.
  50. ^ a b Strungys, Arista (tháng 5 năm 2008). "The Five Steps to a Hybrid Code" (PDF). Zoning Practice. 25 (5): 2–7.
  51. ^ a b Analysis of Zoning Code Best Practices: City of Salisbury, MD – Zoning Code Rewrite. September, 2020. p. 5
  52. ^ "Inclusionary Zoning and Mixed-Income Communities | HUD USER". www.huduser.gov. Bản gốc lưu trữ ngày 17 tháng 11 năm 2016. Truy cập ngày 24 tháng 2 năm 2024.
  53. ^ Community Design + Architecture, Inc (ngày 29 tháng 6 năm 2001). Model Transit-Oriented District Overlay Zoning Ordinance (PDF) (Báo cáo). Bản gốc (PDF) lưu trữ ngày 3 tháng 3 năm 2024. Truy cập ngày 3 tháng 3 năm 2024.
  54. ^ "Overlay Zoning | Planning For Hazards". planningforhazards.com. Bản gốc lưu trữ ngày 25 tháng 2 năm 2024. Truy cập ngày 25 tháng 2 năm 2024.
  55. ^ Owens, David (ngày 9 tháng 3 năm 2011). "Is This Spot Legal?". Coates’ Canons NC Local Government Law (bằng tiếng Anh). Truy cập ngày 25 tháng 2 năm 2024.
  56. ^ a b Widner, Robert C. (Spring 2001). "Avoiding Spot Zoning" (PDF). Planning Commissioners Journal. 2001 (2): 15. Bản gốc (PDF) lưu trữ ngày 3 tháng 3 năm 2024.
  57. ^ a b c d Owens, David (ngày 13 tháng 11 năm 2012). "A Conditional What? Clarifying Some Confusing Zoning Terminology". Coates’ Canons NC Local Government Law (bằng tiếng Anh). Truy cập ngày 25 tháng 2 năm 2024.
  58. ^ "Zoning and Conditional Use Permits". Institute for Local Government. 2015.
  59. ^ Fraietta, Philip, Contract & Conditional Zoning Without Romance: A Public Choice Analysis (March 1, 2013). Fordham Law Review, Vol. 81, No. 4, 2013, Available at SSRN: https://ssrn.com/abstract=2207482 hoặc http://dx.doi.org/10.2139/ssrn.2207482
  60. ^ a b Trager, David G. (1963). "Contract Zoning". Maryland Law Review. 23 (2): 121–155.
  61. ^ Blöchliger, Hansjörg; Hilber, Christian; Schöni, Olivier; Ehrlich, Maximilian von (ngày 7 tháng 3 năm 2017). Local taxation, land use regulation, and land use: A survey of the evidence (Báo cáo) (bằng tiếng Anh). Paris: OECD.
  62. ^ Katharine Baird Silbaugh: Women's Place: Urban Planning, Housing Design, and Work-Family Balance, Fordham Law Review, Vol. 76, 2008 Boston Univ. School of Law Working Paper No. 07-12. Tải về ngày 15 tháng 1, 2012 từ: Social Science Research Network SSRN 995184, xem trang 1825
  63. ^ "The Absurd Primacy of the Automobile in American Life". The Atlantic. 2016.
  64. ^ "Why Did America Give Up on Mass Transit?". Bloomberg.com. Bloomberg. 2018.
  65. ^ Coase, R. H. (1974). "The Choice of the Institutional Framework: A Comment". The Journal of Law and Economics. 17 (2): 493–496. doi:10.1086/466803.
  66. ^ Zoning is Theft - Jim Fedako - Mises Daily. Mises.org. Truy cập ngày 19-07-2013.
  67. ^ Fulton, B. (2020, January 12). Houston doesn’t have zoning, but there are workarounds.
  68. ^ Lai, Lawrence WC (2016). ""As planning is everything, it is good for something!" A Coasian economic taxonomy of modes of planning". Planning Theory. 15 (3): 255–273. doi:10.1177/1473095214542632.
  69. ^ "How zoning can restrict, or even prevent, affordable housing". PBS. ngày 1 tháng 2 năm 2021.
  70. ^ Herkenhoff, Kyle; Ohanian, Lee; Prescott, Edward (tháng 9 năm 2017). Tarnishing the Golden and Empire States: Land-Use Restrictions and the U.S. Economic Slowdown (Báo cáo). National Bureau of Economic Research. doi:10.3386/w23790.
  71. ^ "Zoning Officials Stop Church From Opening 40-Bed Shelter in Sub-Zero Temperatures". Reason. ngày 14 tháng 1 năm 2022.
  72. ^ Chiodelli, Francesco; Moroni, Stefano (2015). "Corruption in land-use issues: A crucial challenge for planning theory and practice". The Town Planning Review. 86 (4): 437–455. doi:10.3828/tpr.2015.27. hdl:11311/973651. JSTOR 24579486.
  73. ^ "How Zoning Laws Exacerbate Inequality". The Atlantic. ngày 23 tháng 11 năm 2015.
  74. ^ Kwong, Jason W.Y.; Lai, Lawrence W.C.; Chau, K.W.; Chan, Vincent N.H. (2021). "A race between urban growth and regulation: An empirical case study on the layout plan". Land Use Policy. 101 105184. Bibcode:2021LUPol.10105184K. doi:10.1016/j.landusepol.2020.105184.
  75. ^ Hanna Holthaus; Elena Bruess (ngày 3 tháng 1 năm 2025). "'No zoning' in Houston provides flexibility, complications, experts say. Why does it matter?". Houston Landing.
  76. ^ Wade B. Perry, Jr (tháng 10 năm 1971). "Legal and Policy Conflicts Between Deed Covenants and Subsequently Enacted Zoning Ordinances". Vanderbilt Law Review. 24 (5).

Tham khảo

  • Taylor, George Town Planning for Australia (Studies in International Planning History), Routledge, 2018, ISBN 978-1138372580.
  • Gurran, N., Gallent, N. and Chiu, R.L.H. Politics, Planning and Housing Supply in Australia, England and Hong Kong (Routledge Research in Planning and Urban Design), Routledge, 2016.
  • Bassett, E.M. The master plan, with a discussion of the theory of community land planning legislation. New York: Russell Sage foundation, 1938.
  • Bassett, E. M. Zoning. New York: Russell Sage Foundation, 1940
  • Hirt, Sonia. Zoned in the USA: The Origins and Implications of American Land-Use Regulation (Cornell University Press, 2014) 245 pp. online review
  • Stephani, Carl J. and Marilyn C. ZONING 101, originally published in 1993 by the National League of Cities, now available in a Third Edition, 2012.

Liên kết ngoài

Lấy từ “https://wikibeta.org/index.php?title=Phân_khu&oldid=7944378”