Bước tới nội dung

Án lệ 79/2025/AL

Bách khoa toàn thư mở Wikipedia
Án lệ 79/2025/AL
Tòa ánHội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua nguồn án từ Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh
Tên đầy đủ Án lệ số 79/2025/AL về chủ thể giao kết hợp đồng đặt cọc và hiệu lực của hợp đồng đặt cọc
Phán quyếtngày 13 tháng 12 năm 2023
Trích dẫnQuyết định giám đốc thẩm số 296/2023/DS-GĐT ngày 13/12/2023 của Ủy ban Thẩm phán Toà án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh về vụ án dân sự "Tranh chấp hợp đồng đặt cọc" giữa nguyên đơn là bà Lê Thị Tuyết Nhung với bị đơn là ông Nguyễn Xuân Đức; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chị Nguyễn Thị Hoàng Kim và chị Nguyễn Thị Hoàng Mai;
Quyết định công bố án lệ 399a/2023/QĐ-CA
Lịch sử vụ án
Lịch sử trước đóSơ thẩm: tuyên nguyên đơn thắng kiện, bị đơn hoàn trả tiền đặt cọc.
Phúc thẩm: bác kháng cáo, y án sơ thẩm.
Lịch sử sau nàyChánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh kháng nghị;
Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh giám đốc thẩm
Kết luận cuối cùng
Thứ nhất, các bên xác lập hợp đồng đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên. Bên đặt cọc biết đối tượng chuyển nhượng là quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng nhưng vẫn xác lập hợp đồng đặt cọc. Trường hợp này, Tòa án phải xác định hợp đồng đặt cọc là hợp đồng độc lập và có hiệu lực.
Thứ hai, bên nhận đặt cọc không có quyền sở hữu đối với tài sản chuyển nhượng, không có quyền thực hiện chuyển nhượng tài sản, nhưng được chủ sở hữu tài sản ủy quyền giao kết hợp đồng đặt cọc. Bên đặt cọc biết nhưng không phản đối. Trường hợp này, Tòa án phải xác định bên nhận đặt cọc có quyền xác lập hợp đồng đặt cọc và hợp đồng đặt cọc có hiệu lực. Hủy bản án phúc thẩm, sơ thẩm, giao Tòa sơ thẩm xét xử lại theo hướng bị đơn thắng kiện trừ trường hợp có thêm chứng cứ khác.[1]

Án lệ 79/2025/AL về chủ thể giao kết hợp đồng đặt cọc và hiệu lực của hợp đồng đặt cọc là án lệ thứ 79 thuộc lĩnh vực dân sự của hệ thống pháp luật Việt Nam, được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua, Chánh án Nguyễn Văn Quảng ra quyết định công bố ngày 25 tháng 12 năm 2025,[2] và có hiệu lực cho tòa án các cấp trong cả nước nghiên cứu, áp dụng trong xét xử từ ngày 1 tháng 2 năm 2026.[3] Nguồn của án lệ là Quyết định giám đốc thẩm số 296/2023/DS-GĐT ngày 13 tháng 12 năm 2023 của Ủy ban Thẩm phán Toà án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh về vụ án dân sự "Tranh chấp hợp đồng đặt cọc" giữa nguyên đơn là bà Lê Thị Tuyết Nhung với bị đơn là ông Nguyễn Xuân Đức; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chị Nguyễn Thị Hoàng Kim và chị Nguyễn Thị Hoàng Mai, nội dung xoay quanh hiệu lực của hợp đồng đặt cọc, tài sản đang thế chấp, ủy quyền giao kết hợp đồng đặt cọc và hợp đồng độc lập. Án lệ do Vụ Pháp chế và Quán lý khoa học của Tòa tối cao đề xuất, trở thành án lệ thứ 37 về lĩnh vực dân sự của Việt Nam.

Tại Lâm Đồng, Tuyết Nhung có nguyện mọng mua quyền sử dụng đất và được họ hàng là Xuân Đức đưa đi xem đất, giới thiệu cho 2 mảnh của con gái Hoàng Kim, Hoàng Mai. Sau đó, các bên ký kết với nhau hợp đồng đặt cọc 1 tỷ đồng, thống nhất điều khoản sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào một thời điểm cụ thể. Tuyết Nhung chuyển tiền cho Xuân Đức, Xuân Đức chuyển tiền cho 2 con gái. Trong thời gian chờ đến ngày chuyển nhượng chính thức, Tuyết Nhung đổi ý không muốn mua vì cho rằng giá đất trong thỏa thuận là quá đắt, muốn lấy lại tiền cọc và cho rằng chủ đất không phải là Xuân Đức, hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Tuy nhiên Xuân Đức và 2 con gái không đồng ý, vì cho rằng hợp đồng là thỏa thuận của các bên, Tuyết Nhung không thực hiện giao kết nên mất cọc, dẫn tới kiện tụng tại tòa án. Vụ án lần lượt trải qua sơ thẩm, phúc thẩm với kết quả có lợi cho nguyên đơn, nhưng sau đó được kháng nghị và giám đốc thẩm lật ngược tình thế với kết luận hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, bị đơn thắng kiện.

Nội dung vụ án

Ở Đơn Dương, Lê Thị Tuyết Nhung và Nguyễn Xuân Đức có mối quan hệ họ hàng với nhau.[4] Theo thỏa thuận giữa 2 người thì Xuân Đức chuyển nhượng cho Tuyết Nhung 2 thửa đất tại thị trấn Thạnh Mỹ,[a] giá mỗi thửa là 1,5 tỷ đồng, lần lượt đứng tên sổ đỏ bởi 2 người con gái của Xuân Đức là Nguyễn Thị Hoàng Kim và Nguyễn Thị Hoàng Mai. Ngày 6 tháng 4 năm 2022, Tuyết Nhung và Xuân Đức chính thức ký giấy đặt cọc (nhưng ghi nhầm là ngày 6 tháng 2 năm 2022) có nội dung rằng Tuyết Nhung đặt cọc số tiền 1 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng 2 thửa đất, đến ngày 16 tháng 4 năm 2022 ra công chứng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì sẽ thanh toán thêm 1,5 tỷ đồng, số tiền còn lại là 500 triệu đồng Tuyết Nhung sẽ thanh toán sau khi sang tên quyền sử dụng đất. Cùng ngày 6 tháng 4, Tuyết Nhung chuyển khoản số tiền đặt cọc 1 tỷ đồng cho bị đơn, sau đó bị đơn chuyển cho 2 con gái để mua nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh.[5][6]

Đến thời điểm giao kết hợp đồng nhưng các bên không thực hiện, Tuyết Nhung có nhu cầu lấy lại tiền cọc, tuy nhiên bị đơn và các đương sự không đồng ý. Theo đó, nguyên đơn đệ đơn khởi kiện gửi Tòa án nhân dân huyện Đơn Dương, yêu cầu bị đơn hoàn trả tiền đặt cọc 1 tỷ đồng.[5][7]

Tranh tụng

Nguyên đơn

Nguyên đơn trình bày rằng, sau khi ký hợp đồng đặt cọc, nguyên đơn tham khảo ý kiến luật sư thì được biết bị đơn Xuân Đức không phải chủ sở hữu đối với tài sản nên không có quyền thực hiện việc chuyển nhượng. Do đó, nguyên đơn gọi điện thoại trao đổi với bị đơn yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc, trả lại tiền cọc cho nguyên đơn thì được bị đơn đồng ý, thời điểm đó bị đơn đang ở Mỹ. Tuy nhiên, sau đó nguyên đơn tiếp tục liên lạc với bị đơn yêu cầu trả lại tiền cọc thì bị đơn không trả và nói cứ theo pháp luật mà làm. Vì vậy, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy giao dịch đặt cọc ngày 6 tháng 4 năm 2022, buộc bị đơn trả lại 1 tỷ đồng đồng cho nguyên đơn.[5]

Bị đơn

Bị đơn Nguyễn Xuân Đức trình bày rằng, 2 con gái ruột là Hoàng Kim, Hoàng Mai có nhu cầu chuyển nhượng và nguyên đơn có nhu cầu nhận chuyển nhượng đối với 2 thửa đất Đơn Dương, nên vào ngày 6 tháng 4 năm 2022, bị đơn, nguyên đơn và đương sự Hoàng Mai cùng đi xem đất. Sau khi xem đất, mọi người về nhà mẹ bị đơn Đơn Dương và thỏa thuận về việc chuyển nhượng hai thửa đất trên, nguyên đơn có gọi điện thoại bằng FaceTime trao đổi với đương sự Hoàng Kim về việc chuyển nhượng đất. Sau đó, hai bên thống nhất giá chuyển nhượng 2 thửa đất là 3 tỷ đồng. Hôm đó, bị đơn đến VietinBank – Chi nhánh Lâm Đồng – Phòng giao dịch Đơn Dương, photo 2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đưa cho nguyên đơn. Cùng ngày 6 tháng 4, nguyên đơn chuyển tiền vào tài khoản của bị đơn 1 tỷ đồng có nội dung "chuyển tiền đặt cọc đất". Sau khi nhận tiền cọc, bị đơn chuyển lại cho 2 con gái để mua nhà tại Thành phố Hồ Chí Minh. Nay, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn trả lại tiền đặt cọc, bị đơn không đồng ý, vì việc chuyển nhượng hai thửa đất là sự thỏa thuận giữa nguyên đơn với các con của bị đơn, bị đơn chỉ là người đại diện nhận tiền cọc.[5]

Đương sự

Đương sự Hoàng Kim trình bày rằng, trước khi nguyên đơn với bị đơn ký giấy đặt cọc thì giữa đương sự và nguyên đơn đã thỏa thuận với nhau về giá chuyển nhượng, số tiền đặt cọc, thời gian ký hợp đồng chuyển nhượng, đồng thời thống nhất với nhau để bị đơn đại diện nhận tiền cọc. Theo thỏa thuận thì Hoàng Kim và Hoàng Mai sẽ chuyển nhượng 2 thửa đất, giá chuyển nhượng mỗi thửa đất là 1,5 tỷ đồng, ngày thỏa thuận cũng là ngày nguyên đơn đi xem đất. Trong ngày 6 tháng 4 năm 2022, đương sự đã nhận được tiền đặt cọc do bị đơn chuyển. Ngày 7 tháng 4, nguyên đơn gọi điện thoại phàn nàn giá chuyển nhượng cao, yêu cầu trả lại tiền cọc thì đương sự không đồng ý, vì số tiền cọc đương sự đã sử dụng vào việc mua nhà tại Thành phố Hồ Chí Minh. Sau đó, nguyên đơn nói ngày 16 tháng 4 năm 2022 là ngày thứ Bảy nên lùi lại ngày 19 tháng 4 năm 2022 sẽ ký hợp đồng. Ngày 16 tháng 4 năm 2022, đương sự về Đà Lạt chờ đến ngày 19 tháng 4 để ký hợp đồng. Trong thời gian này, nguyên đơn gọi điện thoại về phàn nàn giá chuyển nhượng cao và ép đương sự bán với giá 1,2 tỷ đồng, nhưng đương sự không đồng ý. Ngày 21 tháng 4, đương sự nhắn tin cho nguyên đơn đề nghị ký hợp đồng, nhưng nguyên đơn không phản hồi lại. Những ngày tiếp theo, đương sự trao đổi với nguyên đơn với nội dung nếu không nhận chuyển nhượng 2 thửa thì nhận chuyển nhượng 1 thửa với giá 1.6 tỷ đồng hoặc gia hạn đến ngày 31 tháng 5 năm 2022 ký hợp đồng, nếu không thì sẽ mất tiền cọc. Do nguyên đơn vi phạm hợp đồng nên phải chịu mất tiền cọc. Vì vậy, đương sự không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.[8]

Đương sự Hoàng Mai trình bày rằng, ngày 6 tháng 4 năm 2022, đương sự cùng bị đơn và nguyên đơn thỏa thuận về việc chuyển nhượng đất, sau đó các bên đi xem đất. Đương sự và nguyên đơn trực tiếp thỏa thuận giá và phương thức nhận cọc là nhờ bị đơn đứng ra nhận tiền đặt cọc. Cùng ngày, nguyên đơn chuyển tiền cọc vào tài khoản của bị đơn, đồng thời nguyên đơn có chụp hình giao dịch chuyển tiền, gửi vào tài khoản Zalo của đương sự với nội dung "bà Nhung chuyển tiền đặt cọc đất". Sau khi nhận tiền, bị đơn đã chuyển số tiền này vào tài khoản của các đương sự. Do nguyên đơn vi phạm hợp đồng nên phải chịu mất tiền cọc. Vì vậy, đương sự không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.[8]

Tiền giám đốc thẩm

Ngày 27 tháng 10 năm 2022, Tòa án nhân dân huyện Đơn Dương mở phiên dân sự sơ thẩm tại trụ sở ở 85 Hai Tháng Tư, Thanh Nghĩa, Đơn Dương. Sau khi xét xử, tòa sơ thẩm quyết định chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên bố hợp đồn đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 6 tháng 4 năm 2022 giữa nguyên đơn và bị đơn là vô hiệu và hủy hợp đồng này, buộc bị đơn có nghĩa vụ hoàn trả cho nguyên đơn số tiền đặt cọc đã nhận là 1 tỷ đồng.[9] Cùng ngày 27 tháng 10, bị đơn và các đương sự Hoàng Kim, Hoàng Mai kháng cáo bản án dân sự của Tòa án Đơn Dương.[8]

Ngày 22 tháng 2 năm 2023, Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng mở phiên dân sự phúc thẩm tại trụ sở ở 27 đường Trần Phú, Xuân Hương, Đà Lạt. Sau khi xét xử, tòa phúc thẩm quyết định không chấp nhận kháng cáo của đương sự, sửa bản án dân sự sơ thẩm, theo đó, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên bố giấy đặt cọc vô hiệu, buộc bị đơn có nghĩa vụ hoàn trả cho nguyên đơn 1 tỷ đồng tiền cọc.[10] Ngày 24 tháng 4 năm 2023, bị đơn có đơn đề nghị giám đốc thẩm đối với bản án phúc thẩm. Ngày 14 tháng 8 năm 2023, Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh có quyết định kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm, đề nghị Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử giám đốc thẩm hủy bản án dân sự phúc thẩm, hủy bản án dân sự sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Đơn Dương xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.[11][12]

Giám đốc thẩm

Ngày 13 tháng 12 năm 2023, Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh mở phiên giám đốc thẩm tại trụ sở ở số 131 đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Bến Nghé, Quận 1.

Nhận định của tòa án

Hội đồng xét xử nhận định, căn cứ các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì 2 mảnh đất thuộc quyền sử dụng của đương sự Hoàng Kim, Hoàng Mai. Ngày 6 tháng 4 năm 2022, bị đơn Xuân Đức và nguyên đơn Tuyết Nhung ký giấy đặt cọc có nội dung rằng, "Tôi là Nguyễn Xuân Đức có bán cho bà Lê Thị Tuyết Nhung hai lô đất của các con tôi là Nguyễn Thị Hoàng Kim và Nguyễn Thị Hoàng Mai", trị giá mỗi lô là 1,5 tỷ đồng, tổng giá trị 3 tỷ đồng, bị đơn có nhận trước cọc 1 tỷ đồng, vào ngày 16 tháng 4 năm 2022 sau khi ra công chức quyền sử dụng đất, nguyên đơn sẽ thanh toán 1,5 tỷ đồng, số tiền còn lại là 500 triệu đồng nguyên đơn sẽ thanh toán sau khi nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cùng ngày, nguyên đơn chuyển khoản 1 tỷ đồng cho bị đơn, và bị đơn đã chuyển cho 2 đương sự Hoàng Kim và Hoàng Mai.[12]

"[12] Như vậy, có căn cứ xác định trong quá trình tham giao dịch giữa bà Tuyết N với ông Đ, chị Hoàng K, chị Hoàng M đã có sự thỏa thuận và thống nhất với nhau về số tiền đặt cọc, giá chuyển nhượng, thời hạn giao kết hợp đồng chuyển nhượng; đồng thời, bà Tuyết N đã biết 02 thửa đất trên thuộc quyền sử dụng của các con ông Đ là chị Hoàng K và chị Hoàng M đang thế chấp tại Ngân hàng C và đồng ý để ông Đ thay mặt chị Hoàng K và chị Hoàng M ký hợp đồng đặt cọc. Do đó, bà Tuyết N cho rằng ông Đ không đủ tư cách về mặt chủ thể để ký hợp đồng đặt cọc là không có cơ sở.

[13] Căn cứ quy định tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự thì hợp đồng đặt cọc ngày 06/4/2022 đã thỏa mãn đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự nên hợp đồng này được xác định là hợp pháp, có hiệu lực buộc các bên phải thực hiện.Việc bà Tuyết N từ chối ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chị Hoàng K và chị Hoàng M với lý do giá đất chuyển nhượng quá cao là vi phạm thỏa thuận đặt cọc, lỗi hoàn toàn thuộc về bà Tuyết N nên bà Tuyết N phải chịu mất cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Dân sự.".

Hội đồng xét xử, nội dung nhận định.[13]

Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015,[14] đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Đối chiếu quy định trên thì nguyên đơn đặt cọc là để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng đối với 2 thửa đất. Qua xem xét quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng, Hội đồng xét xử thấy rằng, nguyên đơn thừa nhận do có nhu cầu mua đất ở Đơn Dương nên thỏa thuận mua đất với bị đơn và bị đơn trực tiếp điện thoại xuống xem đất. Tuy nhiên mảnh được giới thiệu ban đầu quá xa nên có quay lại thị trấn Thạnh Mỹ và thỏa thuận mua 2 lô đất của con gái bị đơn. Khi thỏa thuận mua bán đất thì đương sự Hoàng Mai có mặt, có nói giá trị 1,5 tỷ đồng/1 lô và có gọi điện cho đương sự Hoàng Kim để nói chuyện và đương sự Hoàng Kim xin ứng tiền cọc 1 tỷ đồng. Ngày 17 tháng 4 năm 2022, nguyên đơn khai rằng có gọi điện thoại cho đương sự Hoàng Kim phàn nàn về việc giá mua đất cao và trình bày ngày 16 tháng 4 rơi vào ngày thứ Bảy nên rời sang ngày 19 tháng 4. Tại các phiên tòa sơ thẩm và phúc thẩm, nguyên đơn thừa nhận hợp đồng đặt cọc do nguyên đơn soạn rồi đưa cho bị đơn ký, số tiền đặt cọc do nguyên đơn trực tiếp chuyển khoản cho bị đơn.[15]

Như vậy, có căn cứ xác định trong quá trình tham giao dịch giữa nguyên đơn và bị đơn, đương sự Hoàng Kim, Hoàng Mai đã có sự thỏa thuận và thống nhất với nhau về số tiền đặt cọc, giá chuyển nhượng, thời hạn giao kết hợp đồng chuyển nhượng; đồng thời, nguyên đơn đã biết 2 thửa đất trên thuộc quyền sử dụng của các con bị đơn đang thế chấp tại VietinBank và đồng ý để bị đơn thay mặt 2 đương sự ký hợp đồng đặt cọc. Do đó, nguyên đơn cho rằng bị đơn không đủ tư cách về mặt chủ thể để ký hợp đồng đặt cọc là không có cơ sở. Căn cứ quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự[16][17] thì hợp đồng đặt cọc ngày 6 tháng 4 năm 2022 đã thỏa mãn đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự nên hợp đồng này được xác định là hợp pháp, có hiệu lực buộc các bên phải thực hiện. Việc nguyên đơn từ chối ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với đương sự Hoàng Kim, Hoàng Mai với lý do giá đất chuyển nhượng quá cao là vi phạm thỏa thuận đặt cọc, lỗi hoàn toàn thuộc về nguyên đơn nên nguyên đơn phải chịu mất cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Dân sự.[18][19]

Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc các đương sự đều biết 2 thửa đất đang thế chấp tại ngân hàng, nhưng vẫn tiến hành ký kết hợp đồng nên hợp đồng đặt cọc ngày 6 tháng 4 năm 2022 bị vô hiệu là lỗi của hai bên; từ đó, xét xử buộc bị đơn trả lại tiền cọc 1 tỷ đồng cho nguyên đơn là không phản ánh đúng các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án. Bởi lẽ, theo sự thỏa thuận và thống nhất của các bên thì đến ngày 19 tháng 4 năm 2022, các bên phải thực hiện việc ký kết và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy, trường hợp đến ngày 19 tháng 4 năm 2022 mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không ký kết và công chứng được do tài sản thế chấp tại ngân hàng chưa được giải chấp thì mới xác định bên nhận cọc có lỗi. Mặt khác, hợp đồng đặt cọc là hợp đồng độc lập, việc các bên thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên trong thời gian tài sản đang thế chấp tại ngân hàng không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.[20]

Quyết định

Căn cứ các nhận định và hồ sơ vụ án và Bộ luật Tố tụng dân sự 2015,[21][22][23] Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh quyết định chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm của Chánh án Tòa cấp cao, hủy toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm, bản án dân sự sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Đơn Dương, tỉnh Lâm Đồng xét xử lại theo quy định.[20][24]

Hình thành án lệ

Năm 2024, Vụ Pháp chế và Quản lý khoa học Tòa án nhân dân tối cao đã đề xuất Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao lựa chọn quyết định giám đốc thẩm do Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh ban hành làm án lệ nhằm xác định hiệu lực của hợp đồng đặt cọc và tính độc lập của hợp đồng đặt cọc đối với các hợp đồng khác.[25][26][27] Bản án này vượt qua vòng chọn lựa ban đầu và được đưa vào danh mục 22 dự thảo án lệ, trong đó có 6 án về hình sự, 11 dân sự, kinh doanh, thương mại, 2 hành chính, 2 lao động, 1 dân sự, trình Tòa tối cao. Các dự thảo án lệ được đăng tải lấy ý kiến cả nước và lấy ý kiến các chuyên gia thông qua nhiều hội thảo, phiên họp tại Đắk Lắk, Bình Định trong năm.[28][29] Ngày 24 tháng 7 năm 2024, Tòa án nhân dân tối cao tổ chức phiên họp Hội đồng tư vấn án lệ để cho ý kiến đối với 22 dự thảo án lệ và giao Vụ Pháp chế và Quản lý khoa học của Tòa tối cao chỉnh lý, biên soạn tiếp thu ý kiến góp ý từ các cơ quan, tổ chức trong cả nước.[30] Qua các vòng tuyển chọn, Hội đồng thẩm phán Tòa tối cao đã biểu quyết chọn quyết định giám đốc thẩm này làm án lệ, chính thức trở thành Án lệ 79/2025/AL và là án lệ dân sự thứ 37 trong hệ thống án lệ Việt Nam cùng với các án lệ dân sự gồm Án lệ 77/2025/AL, Án lệ 80/2025/AL được công bố cùng đợt năm 2025.[31][32][33]

Ghi chú

  1. ^ Bao gồm: thửa đất 4011 có diện tích 100 m², do Nguyễn Thị Hoàng Kim đứng tên quyền sử dụng đất (theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 012535 ngày 04/6/2020, được điều chỉnh sang tên chị Kim vào ngày 23/10/2020); thửa đất 4012 có diện tích 100 m², do Nguyễn Thị Hoàng Mai đứng tên quyền sử dụng đất (theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 012536 ngày 04/6/2020, được điều chỉnh sang tên chị Mai vào ngày 31/7/2020).

Tham khảo

Chú thích

  1. ^ Án lệ 79/2025/AL, tr. 1.
  2. ^ Chánh án Tòa án nhân dân tối cao Nguyễn Văn Quảng, Quyết định 399a/QĐ-CA về việc công bố án lệ.
  3. ^ Quyết định 399a/QĐ-CA, Điều 2:
    "Các Tòa án có trách nhiệm nghiên cứu, áp dụng các án lệ nêu tại Điều 1 của Quyết định này trong xét xử kế từ ngày 01 tháng 02 năm 2026".
  4. ^ Hoàng An (ngày 2 tháng 3 năm 2026). "Án lệ tranh chấp hợp đồng đặt cọc hai thửa đất giữa những người trong họ". Tiền Phong. Lưu trữ bản gốc ngày 8 tháng 3 năm 2026. Truy cập ngày 29 tháng 7 năm 2026.
  5. ^ a b c d Án lệ 79/2025/AL, tr. 2.
  6. ^ Mai Thoa (ngày 23 tháng 3 năm 2026). "Đặt cọc mua đất đang thế chấp: Khi nào hợp đồng có hiệu lực, ai phải chịu mất cọc?". Công lý.
  7. ^ Anh Phương (ngày 2 tháng 4 năm 2026). "Hy hữu tình huống mua đất ở Lâm Đồng, người mua chật vật đòi lại tiền cọc". Vietnamnet.
  8. ^ a b c Án lệ 79/2025/AL, tr. 3.
  9. ^ Bản án dân sự sơ thẩm số 42/2022/DS-ST ngày 27/10/2022 của Toà án nhân dân huyện Đơn Dương.
  10. ^ Bản án dân sự phúc thẩm số 17/2023/DS-PT ngày 22/02/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng.
  11. ^ Quyết định kháng nghị số 70/2023/KN-DS ngày 14/8/2023 của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.
  12. ^ a b Án lệ 79/2025/AL, tr. 4.
  13. ^ Án lệ 79/2025/AL, tr. 7.
  14. ^ Bộ luật Dân sự 2015, Khoản 1 Điều 328: Đặt cọc
    "1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.".
  15. ^ Án lệ 79/2025/AL, tr. 5.
  16. ^ Bộ luật Dân sự 2015, Điều 117: Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
    "1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
    a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
    b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
    c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
    2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.".
  17. ^ Bộ luật Dân sự 2015, Khoản 2 Điều 3: Các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự
    "...2. Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng.".
  18. ^ Bộ luật Dân sự 2015, Khoản 2 Điều 328: Đặt cọc
    "...2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.".
  19. ^ Án lệ 79/2025/AL, tr. 5-6.
  20. ^ a b Án lệ 79/2025/AL, tr. 6.
  21. ^ Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Điểm b khoản 1 Điều 337: Thẩm quyền giám đốc thẩm
    "1. Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao giám đốc thẩm bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án nhân dân cấp tỉnh, Tòa án nhân dân cấp huyện trong phạm vi thẩm quyền theo lãnh thổ bị kháng nghị như sau:
    ...b) Toàn thể Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao xét xử giám đốc thẩm đối với bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật quy định tại điểm a khoản này nhưng có tính chất phức tạp hoặc bản án, quyết định đã được Ủy ban thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao xét xử giám đốc thẩm bằng Hội đồng xét xử gồm ba Thẩm phán nhưng không đạt được sự thống nhất khi biểu quyết thông qua quyết định về việc giải quyết vụ án.".
  22. ^ Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Khoản 3 Điều 343: Thẩm quyền của Hội đồng xét xử giám đốc thẩm
    "...3. Hủy một phần hoặc toàn bộ bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật để xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm hoặc xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm;".
  23. ^ Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Điều 349: Hiệu lực của quyết định giám đốc thẩm
    "Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày Hội đồng giám đốc thẩm ra quyết định.".
  24. ^ Văn Đại; Huyền My (ngày 8 tháng 8 năm 2024). "Kỳ án "Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc": Giao hồ sơ vụ án cho TAND huyện Đơn Dương xét xử lại theo đúng quy định của pháp luật". Báo Pháp luật.
  25. ^ PV (ngày 7 tháng 2 năm 2026). "Ý nghĩa của Án lệ 79/2025 về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc". Tuổi trẻ Pháp luật.
  26. ^ Hoài Ngân (ngày 25 tháng 2 năm 2026). "Án lệ số 79/2025/AL về chủ thể giao kết hợp đồng đặt cọc và hiệu lực của hợp đồng đặt cọc". Tạp chí Tòa án nhân dân. Lưu trữ bản gốc ngày 28 tháng 5 năm 2026. Truy cập ngày 29 tháng 7 năm 2026.
  27. ^ PV (ngày 4 tháng 2 năm 2026). "Án lệ về chủ thể và hiệu lực của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất". Tuổi trẻ pháp luật.
  28. ^ Lê Hiếu (ngày 3 tháng 6 năm 2024). "TANDTC tổ chức Hội thảo lấy ý kiến đối với 22 dự thảo án lệ". Công lý.
  29. ^ Minh Giang; Phạm Hiến (ngày 27 tháng 7 năm 2024). "Tòa án nhân dân tối cao lấy ý kiến đối với 22 dự thảo án lệ". Media Công lý.
  30. ^ Mai Đỉnh (ngày 24 tháng 7 năm 2024). "TANDTC lấy ý kiến đối với 22 dự thảo án lệ". Công lý. Lưu trữ bản gốc ngày 8 tháng 9 năm 2025. Truy cập ngày 25 tháng 7 năm 2026.
  31. ^ P.V (ngày 3 tháng 2 năm 2026). "TAND Tối cao công bố 10 án lệ mới". Tuổi trẻ.
  32. ^ Hà Chi (ngày 4 tháng 2 năm 2026). "Tòa án nhân dân tối cao công bố 10 án lệ". Tạp chí Tòa án nhân dân. Lưu trữ bản gốc ngày 17 tháng 3 năm 2026. Truy cập ngày 25 tháng 7 năm 2026.
  33. ^ Trần Nguyên (ngày 26 tháng 2 năm 2026). "Án lệ số 79/2025/AL về chủ thể giao kết hợp đồng đặt cọc và hiệu lực của hợp đồng đặt cọc". Luật sư Việt Nam.

Thư mục

Liên kết ngoài

Lấy từ “https://wikibeta.org/index.php?title=Án_lệ_79/2025/AL&oldid=7962504”