Khu nhà ở

Khu nhà ở (housing estate) hay tổ hợp nhà ở (housing complex) hay dự án phát triển nhà ở (housing development) hay nhà dân dụng là một nhóm các ngôi nhà và công trình kiến trúc khác được xây dựng cùng nhau trong một dự án phát triển đồng bộ. Hình thái cấu trúc cụ thể của mô hình này có thể biến động linh hoạt tùy theo từng quốc gia và vùng lãnh thổ. Việc ứng dụng thuật ngữ này trong ngôn ngữ quy hoạch có thể xuất phát từ một thực tế là các phân khu nhà ở thường được xây dựng ngay trên nền đất cũ của một trang điền nông thôn trong tiến trình các thị trấn và thành phố mở rộng quy mô diện tích xuyên suốt và sau thế kỷ XIX. Khái niệm này đã chính thức được đưa vào sử dụng từ cột mốc năm 1901. Phổ biến khắp Hoa Kỳ và Vương quốc Anh, các khu nhà ở thường bao gồm hệ thống các ngôi nhà đơn lập, nhà song lập, nhà khối đôi ("duplex") hoặc dãy nhà liền kề (terraced), với quyền sở hữu biệt lập đối với từng đơn vị nhà ở. Một khu phát triển nhà ở "thường được xây dựng trên một dải đất lớn bởi một nhà thầu xây dựng và chịu sự quản lý điều hành của một ban quản lý duy nhất". Mật độ xây dựng của dự án nhà ở phụ thuộc hoàn toàn vào các quy chuẩn quy hoạch phân khu của địa phương.

Tập tin:Ul. Florecistów 3 w Łodzi.jpg

Khu nhà ở tại Ba Lan

Tổng quan

Tại các đại đô thị trung tâm của châu Á như Hồng Kông, Kuala Lumpur, Thượng Hải, Thâm Quyến, Singapore, Seoul, Đài Bắc và Tokyo, một khu nhà ở có thể trải dài từ phân khúc các ngôi nhà biệt thự độc lập cho đến hệ thống các tòa chung cư cao tầng mật độ cao, có hoặc không tích hợp các tiện ích dịch vụ thương mại. Ngược lại, tại khu vực Châu Âu và Châu Mỹ, mô hình này thường tồn tại dưới hình thái nhà phố liền kề, các dự án nhà ở cao tầng, hoặc các dãy nhà liền kề kiểu cổ gắn liền với cuộc Cách mạng Công nghiệp; hoặc các ngôi nhà đơn lập, song lập sở hữu diện tích nền nhỏ bao bọc xung quanh bởi các dải thảm cỏ tạo thành khuôn viên vườn, và thường xuyên vắng bóng các tiện ích thương mại đi kèm. Tại Vương quốc Anh, thuật ngữ này mang một lớp nghĩa khá rộng lớn, có thể bao hàm bất kỳ công trình nào từ hệ thống nhà ở cao tầng được trợ cấp bởi chính phủ cho đến phân khúc Lô nhà xây sẵn ngoại ô cao cấp do các nhà phát triển tư nhân dẫn dắt. Các khu nhà ở như vậy thường được thiết kế tối ưu nhằm giảm thiểu tối đa dòng giao thông cắt ngang qua khu vực, đồng thời cung cấp không gian vui chơi giải trí công cộng dưới hình thái các công viên và thảm cỏ xanh. Tại khu vực Trung và Đông Âu, việc sinh sống bên trong các khu nhà ở là một phương thức cư trú vô cùng phổ biến của đại bộ phận quần chúng nhân dân. Phần lớn các khu nhà ở này được khởi nguồn xây dựng từ Thời kỳ cộng sản vì công tác phát triển các khu nhà ở quy mô lớn là một cấu phần chiến lược tối quan trọng trong các kế hoạch xây dựng của các quốc gia xã hội chủ nghĩa tại châu Âu. Chúng có thể được định vị quy hoạch tại cả các phân khu ngoại ô lẫn các khu vực nội đô. Theo đó, một khu nhà ở thông thường được thi công xây dựng bởi một nhà thầu duy nhất, với chỉ một vài khuôn mẫu thiết kế kiến trúc nhà ở hoặc tòa nhà cố định, do đó chúng có xu hướng sở hữu một diện mạo hoàn toàn đồng nhất về mặt thẩm mỹ cảnh quan đô thị.

Các loại hình

Có rất nhiều loại hình nhà ở đa dạng khác nhau được các nhà phát triển bất động sản vận dụng linh hoạt trong công tác xây dựng. Mỗi loại hình nhà ở biệt lập sẽ sở hữu các đặc trưng căn tính đặc thù riêng, dải mật độ xây dựng riêng, đi kèm với các quy định cụ thể về số lượng đơn vị căn hộ và số tầng cao tương ứng:

• Nhà ở riêng lẻ đơn lập (Single Detached): Loại hình nhà ở này hoàn toàn biệt lập và không chung vách tường với các loại hình nhà ở khác. Đơn vị nhà ở này phục vụ cho các phân khu có mật độ xây dựng thấp. Hệ thống sân vườn thảm cỏ là một tùy chọn tích hợp của khuôn mẫu thiết kế này, với sự phân định rõ ràng giữa không gian công cộng và không gian tư nhân mang tính bản thổ. Một công trình đơn lập tách biệt có thể cấu thành với độ cao lên đến ba tầng. Thường được gọi thông tục bằng các danh xưng như: Nhà ở (House), Nhà tranh (Cottage), Biệt thự (Villa), hoặc Nhà một tầng (Bungalow).
• Nhà song lập, nhà ba căn liền (Duplex, Triplex): Loại hình nhà ở này tích hợp hai hoặc ba đơn vị căn hộ cư trú bên trong một công trình kiến trúc độc lập. Các đơn vị căn hộ có thể được thiết kế chung vách hoặc tách biệt tùy thuộc vào vị trí địa lý kết cấu của công trình song lập. Một ngôi nhà song lập cũng sở hữu tùy chọn tích hợp không gian sân vườn nhằm mục đích bảo tồn không gian tư nhân biệt lập của gia đình. Loại hình nhà ở này cho phép đạt được một mật độ cư trú cao hơn đáng kể so với phân khúc nhà đơn lập tách biệt. Nhà đôi (Duplex) và nhà ba căn liền (Triplex) quy định số lượng từ 2-3 căn hộ, với độ cao công trình tối đa là 3 tầng. Thường được gọi thông tục bằng các danh xưng như: Nhà song lập (Semi-detached), Nhà đôi (Double house), Đơn vị căn hộ phụ trợ (Accessory unit/Ancillary unit/Carriage unit), hoặc Nhà sinh đôi (Twin home).
• Nhà lớn, đa căn hộ (Big house, Multiplex): Loại hình nhà lớn đa căn hộ có thể tồn tại dưới rất nhiều hình thái kiến trúc đa dạng, cho phép tích hợp cấu trúc đơn tầng hoặc đa tầng bên trong một đơn vị căn hộ. Tương tự như mô hình song lập, nó có thể xây dựng cấu thành với số tầng cao lên đến 3 tầng, quy định tích hợp tối đa lên đến 5 đơn vị căn hộ riêng biệt. Loại hình nhà ở này sở hữu mật độ cư trú cao hơn hẳn so với phân khúc nhà đơn lập. Thường được gọi thông tục bằng các danh xưng như căn tứ lập (Quadruplex), Biệt thự nhà phố (Mansion townhomes), Nhà song lập quay lưng vào nhau (back to back semi-detached), hoặc Đại dinh thự (Grand house).
• Các loại hình khác: Nhà liên kết một bên (Side attached), Nhà phố liên kế xếp tầng (Stacked rowhouse), Căn hộ quy mô nhỏ (Small apartment), Chung cư thấp tầng (Low-rise apartment), Chung cư tầng trung (Mid-rise Apartment), Căn hộ tích hợp trên mặt bằng thương mại (Apartment over Commercial), Chung cư cao tầng (High-Rise Apartment).

Châu Á

Xuất phát từ thực trạng độc quyền nhóm (oligopoly) của các tập đoàn phát triển bất động sản tại vùng lãnh thổ Hồng Kông (được giới phê bình lên án bằng thuật ngữ độc quyền địa sản (地產霸權), kết hợp cùng lợi thế thương mại từ hiệu ứng quy mô của các chiến dịch phát triển đại trà, thị trường đã định hình nên một xu thế xây dựng các tổ hợp nhà chung cư cao tầng tư nhân mới quy tụ số lượng từ 10 cho đến hơn 100 tòa tháp, với chiều cao công trình dao động ngoạn mục từ 30 cho đến hơn 70 tầng. Mặc dù một số đơn vị căn hộ được luật pháp quy định nghiêm ngặt chỉ dành riêng cho mục đích cho thuê, một tỷ lệ căn hộ nhất định bên trong mỗi dự án phát triển vẫn được chính quyền dành riêng để mở bán ra thị trường với mức giá thấp hơn rất nhiều so với phân khúc bất động sản tư nhân. Các khu nhà ở tư nhân thường bộc lộ đặc trưng kiến trúc là một cụm các tòa nhà chọc trời dày đặc, thường xuyên tích hợp một trung tâm mua sắm bán lẻ biệt lập hoặc một khu chợ truyền thống nội khu đối với các dự án có quy mô lớn. Dự án Mỹ Phù Tân Thôn (Mei Foo Sun Chuen), được đầu tư xây dựng bởi tập đoàn Mobil, được lịch sử ghi nhận là minh chứng sơ khởi nhất (năm 1965) và có quy mô vĩ đại nhất (gồm 99 khối nhà) đại diện cho loại hình này.

Kể từ giai đoạn giữa thập niên 1990, các nhà phát triển tư nhân đã bắt đầu tích hợp sâu sắc hệ thống các tiện ích giải trí cao cấp, tiêu biểu như câu lạc bộ hạng sang (clubhouse), bao gồm bể bơi, sân quần vợt và phòng tổ chức sự kiện vào trong các dự án cao cấp của mình. Những mô hình được hoàn thiện gần đây nhất thậm chí còn được trang bị cả rạp chiếu phim, phòng tập vũ đạo (dance studios) và phòng thưởng thức xì-gà biệt lập. Tuy nhiên, cấu trúc xây dựng đồng bộ của các tổ hợp nhà cao tầng này đã vô tình kiến tạo nên hiện tượng "hiệu ứng bức tường" (屏風效應), gây ra các tác động tiêu cực ngăn cản dòng tuần hoàn lưu thông của không khí đô thị, châm ngòi cho những làn sóng tranh biện gay gắt trong xã hội. Do đó, các dự án lấp đầy đô thị (in-fill developments) sau này có xu hướng được đảm nhận bởi các nhà phát triển bất động sản quy mô nhỏ hơn với nguồn vốn ít hơn. Các công trình này sở hữu quy mô gọn gàng hơn và ít có nguy cơ sản sinh ra hiệu ứng bức tường thù địch với môi trường.

Tại Việt Nam, khu nhà ở hay khu đô thị, khu dân cư hoặc tổ hợp chung cư có tiến trình hình thành và phát triển của các khu nhà ở tại Việt Nam phản ánh tiến trình hiện đại hóa, chuyển dịch từ hình thái cư trú tự phát, đơn lẻ thời kỳ trước sang mô hình các khu đô thị đa chức năng, được quy hoạch đồng bộ vĩ mô về mặt kiến trúc cảnh quan và cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Quốc hội khóa XI chính thức thông qua Luật Nhà ở năm 2006 quy định một cách hệ thống về "dự án phát triển nhà ở", thiết lập các quy chuẩn hành chính bắt buộc các chủ đầu tư khi xây dựng khu nhà ở phải bảo đảm sự đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, nguồn điện, mạng lưới cấp thoát nước) và hạ tầng xã hội (trường học, cơ sở y tế, công viên). Trong thực tế vận hành tại các đại đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, xu thế phát triển khu nhà ở đang diễn ra tràn lan với nhiều hình thái kiến trúc đa dạng. Thị trường chứng kiến sự trỗi dậy của các khu đại đô thị nén mật độ cao quy tụ hệ thống các tòa tháp chung cư chọc trời đan xen với phân khúc nhà phố liền kề, shophouse thương mại, như khu đô thị Phú Mỹ Hưng (Quận 7), dự án Saigon Pearl (Bình Thạnh) hay các đại đô thị thông minh Vinhomes (thành phố Thủ Đức). Luật Nhà ở năm 2023 và Đạo luật Đất đai năm 2024 đã được ban hành siết cơ chế điều tiết, bắt buộc tất cả các dự án khu nhà ở phải tuân thủ ngặt quy hoạch phân khu chức năng, bảo đảm tỷ lệ không gian xanh mở, tích hợp hệ thống phòng cháy chữa cháy đồng bộ và hướng tới mô hình phát triển định hướng giao thông công cộng (TOD) kết nối trực tiếp với mạng lưới tàu điện ngầm (Metro) nhằm kiến tạo nên những không gian sống xanh, đáng sống.

Châu Âu

Hình thái cấu trúc của các khu nhà ở có sự phân hóa lý thú giữa Cộng hòa Séc và Slovakia (Tiệp Khắc cũ). Xuyên suốt thời kỳ xã hội chủ nghĩa của Tiệp Khắc, công tác thi công xây dựng các khu nhà ở quy mô vĩ đại (tiếng Séc: sídliště, tiếng Slovak: sídlisko) là một cấu phần chiến lược tối quan trọng trong các chiến lược quy hoạch của đất nước. Mục tiêu của chính phủ khi đó là muốn nhanh chóng cung ứng một khối lượng khổng lồ các sản phẩm nhà ở giá rẻ phù hợp với khả năng chi trả tài chính của toàn thể nhân dân lao động, đồng thời cắt giảm tối đa chi phí vốn bằng việc áp dụng các khuôn mẫu thiết kế đồng bộ nghiêm ngặt trên phạm vi toàn quốc. Phần lớn các công trình kiến trúc bên trong các khu nhà ở của Séc và Slovakia chính là hệ thống các tòa nhà paneláks — một thuật ngữ mang tính thông tục trong ngôn ngữ bản địa dùng để chỉ loại hình Nhà khối lớn hay nhà chung cư tấm lớn (large panel system building) được cấu thành từ hệ thống các cấu kiện bê tông dự ứng lực đúc sẵn, loại hình kiến trúc hiện vẫn đang hiện diện và chiếm thế thượng phong tuyệt đối trên các tuyến phố của thủ đô Prague, Bratislava cùng nhiều thành phố lớn khác.

Khu nhà ở vĩ đại nhất thuộc phân khúc này tại khu vực Trung Âu tọa lạc tại địa bàn vùng Petržalka (quy mô dân số vượt ngưỡng 130.000 người), một phần không thể tách rời thuộc cấu trúc thủ đô Bratislava của Slovakia. Cư dân sinh sống bên trong các khu nhà ở này thông thường nắm giữ quyền sở hữu tư nhân đối với chính căn hộ của mình. Thực trạng này bắt nguồn từ một tiến trình chuyển dịch lịch sử sau sự sụp đổ của hệ thống xã hội chủ nghĩa, khi phần lớn các căn hộ chung cư chuyển từ quyền sở hữu nhà nước sang sở hữu tư nhân thông qua việc chính phủ chấp thuận mở bán lại cho chính những người dân đang cư trú thực tế tại đó với những mức giá mang tính chất biểu trưng, vô cùng rẻ. Người dân đồng thời cũng có thể tiếp cận quyền cư trú thông qua hình thức thuê căn hộ từ các đại lý môi giới địa phương và các chủ nhà tư nhân, mặc dù một số căn hộ cho đến nay vẫn thuộc quyền sở hữu nhà nước và được ưu tiên khai thác phục vụ cho chương trình nhà ở xã hội cứu trợ dân sinh. Một đặc trưng nhân văn lớn của các khu nhà ở này là chúng luôn duy trì một sự dung hợp, đan xen hài hòa giữa các giai tầng xã hội khác nhau cùng đồng tồn tại lành mạnh.

Xem thêm

• Nhà ở giá rẻ
• Nhà ở xã hội
• Khu dân cư
• Phân lô
• Lô nhà xây sẵn